1. 1. まず全体像は？土地売却にかかる税金の基本
2. 2. いくらかかる？税率と計算式・具体例
3. 3. 何が控除できる？主要な特例と使い分け
4. 4. 経費計上は？取得費・譲渡費用・印紙税の実務
5. 5. どう申告する？確定申告の必要書類と手順
6. 6. まとめと次のステップ

1. まず全体像は？土地売却にかかる税金の基本

短答：土地の譲渡所得は「分離課税」・所有期間で長期/短期に分かれるのが大原則です。

1-1 分離課税と計算の基本

土地・建物の売却益は給与などと合算しない「申告分離課税」。計算式は「譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用） − 特別控除」：一次情報は国税庁No.1440。

1-2 長期/短期の判定ルール

判定は「譲渡年の1月1日現在の所有期間」で決定。5年超＝長期、5年以下＝短期：長期の税額（国税庁No.3208）／短期の税額（国税庁No.3211）。相続・贈与取得は被相続人等の保有期間を引き継ぎます：国税庁No.3270。

1-3 税率の構成（所得税・住民税・復興特別所得税）

長期は「所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税（所得税×2.1%）」、短期は「所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税」。復興特別所得税は令和19年（2037年）まで：国税庁No.2507、税率の根拠は長期／短期。

2. いくらかかる？税率と計算式・具体例

短答：長期20.315%・短期39.63%が目安（住民税含む）。特例があればさらに低くなります。

2-1 税率と内訳（結論→数字→根拠）

区分	所得税	復興特別所得税	住民税	合計	根拠
長期（所有5年超）	15%	15%×2.1%＝0.315%	5%	20.315%	国税庁No.3208／No.2507
短期（所有5年以下）	30%	30%×2.1%＝0.63%	9%	39.63%	国税庁No.3211

2-2 具体例：数字で見る税額イメージ

例：長期で譲渡益1,000万円の場合→所得税150万円＋復興税3.15万円＋住民税50万円＝合計203.15万円（計算根拠：No.3208/No.2507）。

2-3 住民税は翌年度課税

土地売却による住民税は翌年度の住民税に反映（多くの自治体で6月納付開始）。課税の仕組み・特例例示は自治体解説も参考に：練馬区「譲渡所得に対する税金」。

3. 何が控除できる？主要な特例と使い分け

短答：低未利用地100万円／収用等5,000万円／居住用3,000万円／区画整理1,500〜2,000万円など、条件に合えば課税所得を大きく減らせます。

3-1 低未利用地の100万円特別控除（〜2025/12/31）

都市計画区域内の一定の低未利用地を500万円以下（要件により800万円以下）で売却すると、長期譲渡に限り100万円控除：国税庁No.3226（対象期間：令和2年7月1日〜令和7年12月31日）。

3-2 公共事業の収用等は5,000万円控除

公共事業の収用・換地などにより土地等を譲渡した場合は5,000万円控除：特例一覧は国税庁No.1440。

3-3 居住用の敷地を売る場合の3,000万円控除

マイホーム（居住用家屋）と敷地、または取り壊し後1年以内の敷地譲渡などで3,000万円控除の対象になり得ます：要件は国税庁No.3302をご確認ください。相続空き家も条件により3,000万円（相続人3人以上は2,000万円）：国税庁No.3306。

4. 経費計上は？取得費・譲渡費用・印紙税の実務

短答：取得費が不明なら「概算5%」、仲介手数料は上限式、紙の契約は印紙税軽減＆電子契約は非課税が要点です。

4-1 取得費が分からないとき

領収書がない等は「売却額の5%を取得費（概算取得費）」にできます：国税庁No.3258。

4-2 譲渡費用に入るもの

仲介手数料、測量・境界確定費、立退料、解体費、契約書の印紙代などは譲渡費用に計上可：国税庁No.3208。

4-3 仲介手数料の上限と印紙税

仲介手数料の上限は法令告示に規定（売買価格400万円超の速算式：売買代金×3%＋6万円＋消費税等）。一次情報：国土交通省「報酬額」告示。印紙税は売買契約書に課税だが令和9年3月31日まで軽減措置あり：国税庁Q&A（軽減）。電子契約など電磁的記録は非課税：国税庁Q&A（電子は非課税）。

5. どう申告する？確定申告の必要書類と手順

短答：「申告分離」用の第三表＋内訳書（土地・建物用）＋特例の添付書類を揃え、e-Taxで提出が速いです。

5-1 申告期限と提出様式

原則、売った年の翌年2月16日〜3月15日に申告：国税庁No.3102。使用様式は「確定申告書（分離課税用・第三表）」＋「譲渡所得の内訳書【土地・建物用】」：様式は内訳書PDF、手引は記載例。

5-2 添付書類と省略できる書類

特例適用時の添付は「申告書添付書類一覧」で確認：一覧（国税庁）。不動産番号等の記載により登記事項証明書の添付省略が可能な場合あり：案内ページ。

5-3 e-Taxの活用

申告書は「確定申告書等作成コーナー」で作成・送信が便利：作成コーナー。操作相談はe-Taxヘルプデスク：お問い合わせ。税制相談は国税庁や千葉県の窓口も活用を：千葉県・税の相談。

6. まとめと次のステップ

短答：所有期間の判定→特例の適用可否→必要書類の準備の3ステップで迷いなく進めましょう。

6-1 要点3つ

①税率は長期20.315%／短期39.63%（復興税含む）。②使える特例（低未利用地100万円、収用5,000万円、居住用3,000万円など）を確認。③申告は第三表＋内訳書、e-Taxが効率的。

6-2 今日からできるチェックリスト

1. 登記簿・契約書・領収書を一式集める（取得費・譲渡費用の裏付け）。
2. 所有期間を1月1日基準で判定（相続は期間引継ぎ）。
3. 該当しそうな特例を一次情報で確認：No.1440（一覧）／低未利用地／居住用3,000万円。

6-3 相談先

税務の一般相談は国税庁、書類作成はe-Taxヘルプ、現地の相場感や実務（測量・境界・解体・活用提案）は地域の不動産会社が得意です。千葉・房総の実務は地域密着の当社にお任せください。

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FAQ（よくある質問）

Q1. 長期と短期で税率がどれくらい違いますか？

A1. 結論は長期20.315%／短期39.63%（住民税含む・復興税込み）です。根拠は国税庁の長期・短期の税額解説：No.3208／No.3211と、復興税：No.2507です。

Q2. 取得費の領収書がありません。どうすれば？

A2. 取得費が分からない場合は「概算取得費」として売却額の5%を取得費にできます（ただし個別の登記費用等を上乗せできない点に注意）：国税庁No.3258。

Q3. 低未利用地の100万円控除はいつまで？条件は？

A3. 期間は令和7年12月31日まで。都市計画区域内の一定の低未利用地を500万円以下（要件で800万円以下）で売却、長期譲渡などの条件があります：国税庁No.3226。

Q4. 契約書の印紙税は節約できますか？

A4. 紙の売買契約書には印紙税がかかりますが、令和9年3月31日まで軽減措置があります：国税庁Q&A。電子契約など電磁的記録は印紙税の課税対象外です：国税庁Q&A。

Q5. 申告はどの書類が必要ですか？

A5. 「確定申告書（分離課税用・第三表）」と「譲渡所得の内訳書【土地・建物用】」が基本。特例適用時は添付書類が必要で、一部は不動産番号等の記載により添付省略が可能です：添付書類一覧／省略の案内。

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目次

1. 1. 全体の流れは？（はじめてでも迷わない手順）
   1. 1-1 準備：相場と書類のそろえ方
   2. 1-2 査定・媒介・販売の実務
   3. 1-3 契約〜引渡し〜登記の要点
2. 2. 必要書類は？（売主チェックリスト）
   1. 2-1 権利関係の基本書類
   2. 2-2 本人確認・印鑑・住民票
   3. 2-3 ケース別で追加になる書類
3. 3. スケジュールと所要期間は？（遅れやすい所も解説）
   1. 3-1 標準スケジュール表
   2. 3-2 遅延ポイントと対策
   3. 3-3 先にやっておくと早い手続き
4. 4. 土地 売却にかかる費用と経費の内訳は？
   1. 4-1 仲介手数料の上限式（最新）
   2. 4-2 登記関連の実費（登録免許税ほか）
   3. 4-3 印紙税と契約書、確定申告の基本
5. 5. 税金はどうなる？（譲渡所得・必要経費・清算金）
   1. 5-1 譲渡所得の基礎（式と税率）
   2. 5-2 必要経費にできる主な費用
   3. 5-3 固定資産税の清算金の扱い
6. 6. まとめと次のステップ
   1. 6-1 今日からできる3ステップ
   2. 6-2 チェックリスト（抜け漏れ防止）
   3. 6-3 相談先と内部リンク

1. 全体の流れは？（はじめてでも迷わない手順）

短答：「準備→査定・媒介→販売→契約→決済・引渡し→登記・申告」が基本。公式の流れは国交省の案内が参考になります（不動産取引の流れ（例））。

1-1 準備：相場と書類のそろえ方

1. 相場の把握（周辺の成約状況を確認）
2. 書類の収集（登記事項証明、公図・地積測量図、納税通知など）
3. 依頼先の選定（複数社に査定依頼）

登記事項証明や地図・図面は法務局でオンライン請求が便利です（登記事項証明・図面の取得／オンライン請求の案内）。

1-2 査定・媒介・販売の実務

査定書は根拠（事例や地価情報）を確認。媒介契約は国交省が様式・約款を提示しています（標準媒介契約約款（PDF））。

1-3 契約〜引渡し〜登記の要点

契約では重要事項説明の確認、手付・日程の合意。決済・引渡しでは登記関係（所有権移転、抵当権抹消）が並行。登録免許税の基本は国税庁が公開（登録免許税の税額表）。

2. 必要書類は？（売主チェックリスト）

短答：権利関係の証明＋本人確認＋物件・用途に応じた追加書類を用意します。

2-1 権利関係の基本書類

• 登記事項証明書（不動産の現況確認）：取得方法
• 登記識別情報（いわゆる権利証の後継）：登記識別情報とは
• 公図・地積測量図（境界・面積の資料）：図面証明の請求

2-2 本人確認・印鑑・住民票

• 本人確認書類（犯罪収益移転防止法に基づく確認）：法の概要
• 印鑑登録証明書（実印）：例／山武市の案内 印鑑登録
• 住民票など（住所変更登記が必要な場合あり）：郵送請求の案内／住所・氏名変更登記の義務化 法務局案内

2-3 ケース別で追加になる書類

• 抵当権抹消関連（金融機関の書類、登記）：登録免許税は不動産1個につき1,000円（法務局PDF）抵当権抹消の必要書類・税額
• 農地の売却（転用許可）：千葉県の審査基準・手続き 農地転用の指針
• 境界に関する資料（境界確認書・測量成果）：相談窓口 境界問題相談センターちば ／ 地籍調査の基礎 地籍調査Web

3. スケジュールと所要期間は？（遅れやすい所も解説）

短答：書類先行→測量・抹消の事前調整→契約→決済・引渡しの順で段取りするとスムーズです。

3-1 標準スケジュール表

フェーズ	主な作業	目安期間	参考
準備	相場確認・書類収集	1〜2週	国交省の流れ
査定・媒介	査定比較・媒介契約	1〜2週	標準媒介契約約款
販売	広告・内見・交渉	1〜3か月	-
契約	重要事項説明・契約書作成	〜1週	国交省
決済・引渡し	残代金受領・鍵/書類引渡し	契約後1〜2か月	-
登記・申告	抹消・移転登記／必要に応じ確定申告	数日〜	申告期限

3-2 遅延ポイントと対策

• 境界未確定・越境疑い：調査士へ早期相談（境界相談窓口）
• 抵当権抹消の書類待ち：金融機関の発行に時間がかかるため前倒し（抹消の必要書類）
• 農地転用許可：事前協議〜申請期間を見込む（千葉県の指針）

3-3 先にやっておくと早い手続き

売主の住所・氏名が登記簿と異なる場合、変更登記を先に検討（令和8年4月1日から変更登記の義務化）：法務局案内。

4. 土地 売却にかかる費用と経費の内訳は？

短答：仲介手数料＋登記の実費＋印紙税＋測量等の実費が中心。解体費が発生するケースもあります。

4-1 仲介手数料の上限式（最新）

国土交通省の告示（令和6年7月1日施行）により、売買代金の区分ごとに上限が定められています（宅建業法関係：報酬額告示）。

売買代金の区分	上限（消費税等相当額込み）
200万円以下の部分	5.5%
200万円超〜400万円以下	4.4%
400万円超の部分	3.3%

（速算イメージ）400万円を超える場合は3段階の合算。根拠は上記告示参照。

4-2 登記関連の実費（登録免許税ほか）

• 売主側の典型：抵当権抹消登記（登録免許税は1物件1,000円／20物件以上は1件2万円特例）法務局PDF
• 買主側で発生することが多い：所有権移転の登録免許税（売買は原則2.0%、令和8年3月31日まで軽減1.5%）国税庁 No.7191
• 司法書士報酬は自由化（事務所ごとに説明・合意が必要）：日本司法書士会連合会

4-3 印紙税と契約書、確定申告の基本

不動産売買契約書は印紙税の軽減措置が令和9年3月31日まで適用（例：1,000万円超〜5,000万円以下は軽減後1万円）国税庁：軽減措置。契約金額帯ごとの額は同ページの表で確認できます。

5. 税金はどうなる？（譲渡所得・必要経費・清算金）

短答：譲渡所得＝売却代金−（取得費＋譲渡費用）−特別控除。長期は所得税15%・住民税5%（別途復興特別所得税2.1%）が基本です。

5-1 譲渡所得の基礎（式と税率）

定義と計算は国税庁の解説を参照（No.1440 譲渡所得）。長期の税額は15%（住民税5%）、短期は30%（住民税9%）が目安（長期の税額計算／短期の税額計算）。復興特別所得税は基準所得税額×2.1%（概要）。申告期限は翌年2/16〜3/15（No.3102／手引き 申告のしかた）。

5-2 必要経費にできる主な費用

仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、建物解体費などは譲渡費用に該当（国税庁：長期譲渡の計算 注記）。

5-3 固定資産税の清算金の扱い

引渡し日基準で買主から受ける未経過固定資産税等の清算金は、譲渡価額（収入金額）に算入（No.3214／質疑応答 未経過固定資産税Q&A）。

6. まとめと次のステップ

短答：一次情報で手順と費用を確認し、書類・境界・抹消・税務を前倒しで整えることが成功の近道です。

6-1 今日からできる3ステップ

1. 必要書類の洗い出しと取得（法務局オンライン等）
2. 査定の根拠と条件を複数社で比較（媒介前に確認）
3. 抵当権・境界・農地転用などの論点を先に精査

6-2 チェックリスト（抜け漏れ防止）

• 登記事項証明／公図・地積測量図の手配はOK？
• 印鑑証明・本人確認書類・住民票は最新？
• 抹消・境界・転用の要否を確認済み？
• 仲介手数料・印紙税・登録免許税の根拠URLを控えた？

6-3 相談先と内部リンク

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FAQ（よくある質問）

目次

1. 1. 土地売却の全体像と査定の流れは？
   1. 1-1 準備チェック：書類・相場・依頼先
   2. 1-2 机上査定と訪問査定の違い
   3. 1-3 査定〜引渡しまでの期間目安
2. 2. 土地売却の査定基準は？（相場・公示地価・実勢価格）
   1. 2-1 実勢価格を一次情報で確認する
   2. 2-2 公示地価・基準地価の要点
   3. 2-3 鑑定評価の考え方（比較法ほか）
3. 3. 路線価の見方と活用は？（相続税評価×査定の使い分け）
   1. 3-1 路線価図の開き方と数字の読み方
   2. 3-2 倍率地域の評価倍率表の使い方
   3. 3-3 路線価と公示地価・実勢価格の関係
4. 4. 仲介手数料や諸費用はいくら？いつ払う？
   1. 4-1 仲介手数料の上限と計算式（最新）
   2. 4-2 そのほかの費用と相場感
   3. 4-3 売却益の税金（譲渡所得税）の基礎
5. 5. 固定資産税はどう精算する？千葉・房総の注意点
   1. 5-1 納税義務者と年度の考え方
   2. 5-2 日割精算の商慣習と起算日
   3. 5-3 清算条項の書き方ポイント
6. 6. まとめと次のステップ

1. 土地売却の全体像と査定の流れは？

短答：「実勢価格の把握→査定依頼→媒介契約→販売→契約→引渡し」が基本の流れです。

1-1 準備チェック：書類・相場・依頼先

はじめに、権利証（登記識別情報）、公図・測量図、固定資産税納税通知書、境界確認資料などを揃えます。相場は国交省の一次情報サイト不動産情報ライブラリで過去の取引価格を地図から確認できます。取引プロセスの全体像は国交省の案内が参考になります：不動産取引の流れ（例）。

1-2 机上査定と訪問査定の違い

机上査定はデータ中心、訪問査定は現地確認（接道、地形、越境、上下水、騒音等）を加味します。複数社比較と、査定根拠の提示を必ず依頼しましょう。

1-3 査定〜引渡しまでの期間目安

2. 土地売却の査定基準は？（相場・公示地価・実勢価格）

短答：「実勢価格（取引事例）×公示地価等×個別要因補正」の三本柱で考えます。

2-1 実勢価格を一次情報で確認する

相場の核は「成約事例」。国交省の不動産情報ライブラリに、全国の実際の取引価格（約547万件・令和7年3月末時点の累計）が公開されています。制度の説明は不動産取引価格情報提供制度で確認できます。

2-2 公示地価・基準地価の要点

売買の「ものさし」として毎年1月1日時点を基準に国交省（土地鑑定委員会）が評価・公表するのが地価公示です（概要：令和7年地価公示の概要（PDF））。都道府県が公表する「基準地価」も参考になります。

2-3 鑑定評価の考え方（比較法ほか）

プロ評価の基本は「比準価格（取引事例比較法）」「原価法」「収益還元法」。定義や手順は不動産鑑定評価基準（国交省・PDF）をご覧ください。住宅地の土地では近隣成約の比準比較が中心になりやすく、角地・間口・奥行・高低差・用途地域・建ぺい率/容積率などの個別要因で補正します。

2-4 主要価格指標の比較早見表

指標	公表主体	時期	用途	参考リンク
実勢価格（成約）	国交省アンケート集計	四半期更新	相場把握の最優先	不動産情報ライブラリ
地価公示	国交省 土地鑑定委員会	毎年3月	取引の指標	概要PDF
路線価	国税庁	毎年7月	相続・贈与の評価基準	財産評価基準書

3. 路線価の見方と活用は？（相続税評価×査定の使い分け）

短答：路線価は「税務評価」用。公示地価等の約80%を目途に定められるため、査定では補助指標として活用します。

3-1 路線価図の開き方と数字の読み方

国税庁の財産評価基準書（路線価図）から都道府県→市区町村を選び、該当路線の「例えば 350D」などの数値を確認します。数字は1㎡あたり価額（千円単位）で、350＝35万円/㎡を意味します。

3-2 倍率地域の評価倍率表の使い方

路線価の設定がない地域は「倍率地域」。固定資産税評価額に評価倍率を掛けて算出します。操作手順は同サイトの「評価倍率表（一般の土地等）」の説明で案内されています：財産評価基準書トップ。

3-3 路線価と公示地価・実勢価格の関係

国税庁は路線価等を「地価公示価格等を基にした80%程度を目途」に定めると公表しています（参考：令和7年分の路線価等について）。売却査定では、実勢価格（成約事例）を主、地価公示・路線価を従として整合を確認しましょう。

4. 仲介手数料や諸費用はいくら？いつ払う？

短答：仲介手数料の法定上限＝売買代金に応じた割合（3.3%・4.4%・5.5%）の合計＋税。決済時が支払いの一般例です。

4-1 仲介手数料の上限と計算式（最新）

国交省の最新告示（令和6年7月1日施行）では、売買代金の区分に応じて以下の上限が定められています：宅建業法関係（報酬額告示） → PDF「宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額」。

売買代金の区分	上限（消費税相当額込み）	速算式
200万円以下の部分	5.5%	400万円超は（売買価格×3.3%）＋（2〜4百万円部分×4.4%）＋（2百万円以下部分×5.5%）
200万円超〜400万円以下	4.4%
400万円超の部分	3.3%

例：2,000万円で売れた場合の上限はおおむね約66万円＋消費税等相当（改正前の「3%＋6万円」に近い水準ですが、正式は上記区分合算）。

4-2 そのほかの費用と相場感

• 測量・境界確定費用：土地形状や隣接地数で差。必要に応じて。
• 登記費用（抵当権抹消・住所氏名変更など）：司法書士報酬＋登録免許税。
• 印紙税：売買契約書の契約金額に応じた収入印紙。
• 広告実費（特別広告を依頼した場合のみ）：法定外は別途合意が必要。

4-3 売却益の税金（譲渡所得税）の基礎

譲渡所得は「譲渡価格−（取得費＋譲渡費用）−特別控除」。税率は長期15％・短期30％（別途復興特別所得税2.1%が所得税に加算、住民税5%）が基本です。詳細は国税庁の解説をご確認ください：No.1440 譲渡所得（国税庁） / 長期譲渡所得の税額の計算 / 申告のしかた（手引）。

5. 固定資産税はどう精算する？千葉・房総の注意点

短答：納税義務者は毎年1/1時点の所有者。契約で「引渡し日基準の日割清算」にするのが一般的です。

5-1 納税義務者と年度の考え方

固定資産税の納税義務者は、原則として毎年1月1日現在の所有者（登記名義人）です（山武市の案内：固定資産税｜山武市）。

5-2 日割精算の商慣習と起算日

売買契約では、引渡し日を境に売主・買主で日割清算する合意が一般的。起算日は地域慣行で「1/1」または「4/1」の定め方があり、関東では1/1起算が多めです。実務の考え方は大手の解説が参考になります：三井住友トラスト不動産Q&A。

5-3 清算条項の書き方ポイント

1. 「公租公課（固定資産税・都市計画税）は引渡日前日まで売主、以後買主」と明記
2. 起算日（1/1または4/1）を条項に明記
3. 納税通知前の決済なら「前年額で仮清算・到着後再清算」などの方法を特約に

（参考：契約条項の実務解説例：SMTRC Q&A）

6. まとめと次のステップ

短答：一次情報で根拠をそろえ、現地要因を丁寧に補正しつつ、費用・税金・清算条項まで事前設計することが、納得の売却につながります。

• 相場＝実勢価格（不動産情報ライブラリ）を起点
• 公示地価・路線価で足元感と整合確認（公示の概要 ／ 路線価リリース）
• 仲介手数料は告示の上限式（報酬額告示PDF）で確認
• 固定資産税は1/1基準・契約で日割清算（山武市）

1. 相場確認（実勢・公示・路線価）
2. 書類収集と現地確認
3. 複数社に査定依頼（根拠リンクまで確認）
4. 媒介契約・販売戦略の合意
5. 契約書の清算条項と決済スケジュールを確定

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FAQ（よくある質問）