結論：土地 売却手続きは「準備（書類・相場）→査定・媒介→販売→契約→決済・引渡し→登記・申告」の順で進みます。費用は仲介手数料・登録免許税・印紙税・測量等の実費が中心。税務は譲渡所得の計算と確定申告の可否を確認します。
根拠：手続きの流れは国土交通省、税額・申告は国税庁、書類取得は法務局など一次情報で明示されています。
所要時間：書類収集～引渡しまで約2〜4か月が目安（物件や調整内容で前後）。この記事は丁寧に読んで10〜15分で全体像をつかめます。
目次
- 1. 全体の流れは？（はじめてでも迷わない手順）
- 2. 必要書類は？（売主チェックリスト）
- 3. スケジュールと所要期間は？（遅れやすい所も解説）
- 4. 土地 売却にかかる費用と経費の内訳は？
- 5. 税金はどうなる？（譲渡所得・必要経費・清算金）
- 6. まとめと次のステップ
1. 全体の流れは？（はじめてでも迷わない手順）
短答：「準備→査定・媒介→販売→契約→決済・引渡し→登記・申告」が基本。公式の流れは国交省の案内が参考になります（不動産取引の流れ（例））。
1-1 準備：相場と書類のそろえ方
- 相場の把握（周辺の成約状況を確認）
- 書類の収集（登記事項証明、公図・地積測量図、納税通知など）
- 依頼先の選定（複数社に査定依頼）
登記事項証明や地図・図面は法務局でオンライン請求が便利です（登記事項証明・図面の取得／オンライン請求の案内）。
1-2 査定・媒介・販売の実務
査定書は根拠（事例や地価情報）を確認。媒介契約は国交省が様式・約款を提示しています（標準媒介契約約款（PDF））。
1-3 契約〜引渡し〜登記の要点
契約では重要事項説明の確認、手付・日程の合意。決済・引渡しでは登記関係（所有権移転、抵当権抹消）が並行。登録免許税の基本は国税庁が公開（登録免許税の税額表）。
2. 必要書類は？（売主チェックリスト）
短答：権利関係の証明＋本人確認＋物件・用途に応じた追加書類を用意します。
2-1 権利関係の基本書類
2-2 本人確認・印鑑・住民票
- 本人確認書類（犯罪収益移転防止法に基づく確認）：法の概要
- 印鑑登録証明書（実印）：例／山武市の案内 印鑑登録
- 住民票など（住所変更登記が必要な場合あり）：郵送請求の案内／住所・氏名変更登記の義務化 法務局案内
2-3 ケース別で追加になる書類
- 抵当権抹消関連（金融機関の書類、登記）：登録免許税は不動産1個につき1,000円（法務局PDF）抵当権抹消の必要書類・税額
- 農地の売却（転用許可）：千葉県の審査基準・手続き 農地転用の指針
- 境界に関する資料（境界確認書・測量成果）：相談窓口 境界問題相談センターちば ／ 地籍調査の基礎 地籍調査Web
3. スケジュールと所要期間は？（遅れやすい所も解説）
短答：書類先行→測量・抹消の事前調整→契約→決済・引渡しの順で段取りするとスムーズです。
3-1 標準スケジュール表
| フェーズ | 主な作業 | 目安期間 | 参考 |
|---|---|---|---|
| 準備 | 相場確認・書類収集 | 1〜2週 | 国交省の流れ |
| 査定・媒介 | 査定比較・媒介契約 | 1〜2週 | 標準媒介契約約款 |
| 販売 | 広告・内見・交渉 | 1〜3か月 | - |
| 契約 | 重要事項説明・契約書作成 | 〜1週 | 国交省 |
| 決済・引渡し | 残代金受領・鍵/書類引渡し | 契約後1〜2か月 | - |
| 登記・申告 | 抹消・移転登記／必要に応じ確定申告 | 数日〜 | 申告期限 |
3-2 遅延ポイントと対策
3-3 先にやっておくと早い手続き
売主の住所・氏名が登記簿と異なる場合、変更登記を先に検討（令和8年4月1日から変更登記の義務化）：法務局案内。
4. 土地 売却にかかる費用と経費の内訳は？
短答：仲介手数料＋登記の実費＋印紙税＋測量等の実費が中心。解体費が発生するケースもあります。
4-1 仲介手数料の上限式（最新）
国土交通省の告示（令和6年7月1日施行）により、売買代金の区分ごとに上限が定められています（宅建業法関係：報酬額告示）。
| 売買代金の区分 | 上限（消費税等相当額込み） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5.5% |
| 200万円超〜400万円以下 | 4.4% |
| 400万円超の部分 | 3.3% |
（速算イメージ）400万円を超える場合は3段階の合算。根拠は上記告示参照。
4-2 登記関連の実費（登録免許税ほか）
- 売主側の典型：抵当権抹消登記（登録免許税は1物件1,000円／20物件以上は1件2万円特例）法務局PDF
- 買主側で発生することが多い：所有権移転の登録免許税（売買は原則2.0%、令和8年3月31日まで軽減1.5%）国税庁 No.7191
- 司法書士報酬は自由化（事務所ごとに説明・合意が必要）：日本司法書士会連合会
4-3 印紙税と契約書、確定申告の基本
不動産売買契約書は印紙税の軽減措置が令和9年3月31日まで適用（例：1,000万円超〜5,000万円以下は軽減後1万円）国税庁：軽減措置。契約金額帯ごとの額は同ページの表で確認できます。
5. 税金はどうなる？（譲渡所得・必要経費・清算金）
短答：譲渡所得＝売却代金−（取得費＋譲渡費用）−特別控除。長期は所得税15%・住民税5%（別途復興特別所得税2.1%）が基本です。
5-1 譲渡所得の基礎（式と税率）
定義と計算は国税庁の解説を参照（No.1440 譲渡所得）。長期の税額は15%（住民税5%）、短期は30%（住民税9%）が目安（長期の税額計算／短期の税額計算）。復興特別所得税は基準所得税額×2.1%（概要）。申告期限は翌年2/16〜3/15（No.3102／手引き 申告のしかた）。
5-2 必要経費にできる主な費用
仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、建物解体費などは譲渡費用に該当（国税庁：長期譲渡の計算 注記）。
5-3 固定資産税の清算金の扱い
引渡し日基準で買主から受ける未経過固定資産税等の清算金は、譲渡価額（収入金額）に算入（No.3214／質疑応答 未経過固定資産税Q&A）。
6. まとめと次のステップ
短答：一次情報で手順と費用を確認し、書類・境界・抹消・税務を前倒しで整えることが成功の近道です。
6-1 今日からできる3ステップ
- 必要書類の洗い出しと取得（法務局オンライン等）
- 査定の根拠と条件を複数社で比較（媒介前に確認）
- 抵当権・境界・農地転用などの論点を先に精査
6-2 チェックリスト（抜け漏れ防止）
- 登記事項証明／公図・地積測量図の手配はOK？
- 印鑑証明・本人確認書類・住民票は最新？
- 抹消・境界・転用の要否を確認済み？
- 仲介手数料・印紙税・登録免許税の根拠URLを控えた？
6-3 相談先と内部リンク
「何から始めれば？」「書類は足りている？」——土地 売却手続きには段取りのコツがあります。相場確認と書類整備が遅れると販売開始が後ろ倒しになり、結果的に土地 売却にかかる費用も読みにくくなりがちです。私たち住まいの発見館は、千葉・房総エリアの事例と一次情報に基づく手順設計で、土地 売却 必要書類の収集から、抵当権抹消や境界・農地転用の確認、契約・清算条項までを一気通貫でサポート。解体や整地が必要な場合も社内連携で最適ルートを提案し、最終的な土地 売却 経費の見通しを早期に可視化します。地域密着の迅速な現地対応で、書類不足やスケジュール遅延の不安を最小化。まずは全体像と必要な土地 売却 書類を一緒に整理しましょう。詳しくは お問い合わせフォーム よりご相談ください。
本文で引用した一次情報リンク
- 国土交通省：不動産取引の流れ（例）
- 国土交通省：宅建業法関係・報酬額告示（改正）
- 標準媒介契約約款（PDF）
- 法務局：登記事項証明・図面の取得
- 法務局：登記識別情報とは
- 法務局：オンライン請求の案内
- 法務局：抵当権抹消の必要書類と税額
- 法務局：住所・氏名変更登記の義務化
- 国税庁：登録免許税の税額表（No.7191）
- 国税庁：不動産売買契約書の印紙税・軽減
- 国税庁：No.1440 譲渡所得
- 国税庁：長期譲渡の税額計算（No.3208）
- 国税庁：短期譲渡の税額計算（No.3211）
- 国税庁：復興特別所得税のあらまし
- 国税庁：申告期限（No.3102）
- 国税庁：清算金の取扱い（No.3214）
- 国交省：犯収法の概要（本人確認）
- 千葉県：農地転用の指針
- 千葉県土地家屋調査士会：境界相談
注意：本記事は最新の一次情報に基づいていますが、特例や軽減は期限・要件があります。実際の売却では、税理士・司法書士・行政庁の指示に従ってください。
FAQ（よくある質問）
Q1. 最初に集めるべき書類は何ですか？
A. 登記事項証明、公図・地積測量図、登記識別情報、本人確認書類、印鑑登録証明書、（必要に応じて）住民票です。取得方法は法務局の案内をご覧ください（証明書の取得）。
Q2. 仲介手数料はいくらまで？いつ払いますか？
A. 上限は売買代金の区分合算（5.5%／4.4%／3.3%）で、国交省の告示に基づきます（報酬額告示）。支払いは契約時と決済時に分けるのが一般的です。
Q3. 固定資産税はどう清算しますか？
A. 契約で引渡し日を境に日割清算するのが一般的です。売主が受け取る未経過分は譲渡価額に算入します（国税庁 No.3214）。
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