結論：土地 売却 税金 控除は「所有期間で税率が変わる」「使える特例で課税額が大きく下がる」「申告は分離課税で書類が決まっている」の3点を押さえるだけで迷いません。長期は20.315%（所得税15%＋復興税0.315%＋住民税5%）、短期は39.63%（30%＋0.63%＋9%）が基本。低未利用地の100万円控除など、条件を満たせば節税余地は大きいです。読み進めれば、今日から準備できるチェックリストと必要書類がそろいます（所要約10分）。
- 1. まず全体像は？土地売却にかかる税金の基本
- 2. いくらかかる？税率と計算式・具体例
- 3. 何が控除できる？主要な特例と使い分け
- 4. 経費計上は？取得費・譲渡費用・印紙税の実務
- 5. どう申告する？確定申告の必要書類と手順
- 6. まとめと次のステップ
1. まず全体像は？土地売却にかかる税金の基本
短答：土地の譲渡所得は「分離課税」・所有期間で長期/短期に分かれるのが大原則です。
1-1 分離課税と計算の基本
土地・建物の売却益は給与などと合算しない「申告分離課税」。計算式は「譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用） − 特別控除」：一次情報は国税庁No.1440。
1-2 長期/短期の判定ルール
判定は「譲渡年の1月1日現在の所有期間」で決定。5年超＝長期、5年以下＝短期：長期の税額（国税庁No.3208）／短期の税額（国税庁No.3211）。相続・贈与取得は被相続人等の保有期間を引き継ぎます：国税庁No.3270。
1-3 税率の構成（所得税・住民税・復興特別所得税）
長期は「所得税15%＋住民税5%＋復興特別所得税（所得税×2.1%）」、短期は「所得税30%＋住民税9%＋復興特別所得税」。復興特別所得税は令和19年（2037年）まで：国税庁No.2507、税率の根拠は長期／短期。
用語補足：「譲渡所得」は売値から買値や売却のための費用を差し引いた利益のこと。「分離課税」は他の所得と合算しない別枠課税です。
2. いくらかかる？税率と計算式・具体例
短答：長期20.315%・短期39.63%が目安（住民税含む）。特例があればさらに低くなります。
2-1 税率と内訳（結論→数字→根拠）
| 区分 | 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 | 根拠 |
|---|---|---|---|---|---|
| 長期（所有5年超） | 15% | 15%×2.1%＝0.315% | 5% | 20.315% | 国税庁No.3208／No.2507 |
| 短期（所有5年以下） | 30% | 30%×2.1%＝0.63% | 9% | 39.63% | 国税庁No.3211 |
2-2 具体例：数字で見る税額イメージ
例：長期で譲渡益1,000万円の場合→所得税150万円＋復興税3.15万円＋住民税50万円＝合計203.15万円（計算根拠：No.3208/No.2507）。
2-3 住民税は翌年度課税
土地売却による住民税は翌年度の住民税に反映（多くの自治体で6月納付開始）。課税の仕組み・特例例示は自治体解説も参考に：練馬区「譲渡所得に対する税金」。
3. 何が控除できる？主要な特例と使い分け
短答：低未利用地100万円／収用等5,000万円／居住用3,000万円／区画整理1,500〜2,000万円など、条件に合えば課税所得を大きく減らせます。
3-1 低未利用地の100万円特別控除（〜2025/12/31）
都市計画区域内の一定の低未利用地を500万円以下（要件により800万円以下）で売却すると、長期譲渡に限り100万円控除：国税庁No.3226（対象期間：令和2年7月1日〜令和7年12月31日）。
3-2 公共事業の収用等は5,000万円控除
公共事業の収用・換地などにより土地等を譲渡した場合は5,000万円控除：特例一覧は国税庁No.1440。
3-3 居住用の敷地を売る場合の3,000万円控除
マイホーム（居住用家屋）と敷地、または取り壊し後1年以内の敷地譲渡などで3,000万円控除の対象になり得ます：要件は国税庁No.3302をご確認ください。相続空き家も条件により3,000万円（相続人3人以上は2,000万円）：国税庁No.3306。
特例の同時適用ルール：特別控除の合計上限は年間5,000万円（組み合わせ順序あり）。詳細は国税庁No.1440の注記を確認。
4. 経費計上は？取得費・譲渡費用・印紙税の実務
短答：取得費が不明なら「概算5%」、仲介手数料は上限式、紙の契約は印紙税軽減＆電子契約は非課税が要点です。
4-1 取得費が分からないとき
領収書がない等は「売却額の5%を取得費（概算取得費）」にできます：国税庁No.3258。
4-2 譲渡費用に入るもの
仲介手数料、測量・境界確定費、立退料、解体費、契約書の印紙代などは譲渡費用に計上可：国税庁No.3208。
4-3 仲介手数料の上限と印紙税
仲介手数料の上限は法令告示に規定（売買価格400万円超の速算式：売買代金×3%＋6万円＋消費税等）。一次情報：国土交通省「報酬額」告示。印紙税は売買契約書に課税だが令和9年3月31日まで軽減措置あり：国税庁Q&A（軽減）。電子契約など電磁的記録は非課税：国税庁Q&A（電子は非課税）。
注意：印紙税の課税・軽減や報酬上限は条件で変わります。契約形態（紙/電子）、金額区分、双方の負担区分を事前に確認しましょう。
5. どう申告する？確定申告の必要書類と手順
短答：「申告分離」用の第三表＋内訳書（土地・建物用）＋特例の添付書類を揃え、e-Taxで提出が速いです。
5-1 申告期限と提出様式
原則、売った年の翌年2月16日〜3月15日に申告：国税庁No.3102。使用様式は「確定申告書（分離課税用・第三表）」＋「譲渡所得の内訳書【土地・建物用】」：様式は内訳書PDF、手引は記載例。
5-2 添付書類と省略できる書類
特例適用時の添付は「申告書添付書類一覧」で確認：一覧（国税庁）。不動産番号等の記載により登記事項証明書の添付省略が可能な場合あり：案内ページ。
5-3 e-Taxの活用
申告書は「確定申告書等作成コーナー」で作成・送信が便利：作成コーナー。操作相談はe-Taxヘルプデスク：お問い合わせ。税制相談は国税庁や千葉県の窓口も活用を：千葉県・税の相談。
提出までの手順（標準）
- 売買契約書・領収書・振込明細・測量/解体/仲介の請求書を収集。
- 取得費を整理（領収書がなければ概算5%検討）。
- 該当特例（低未利用地・収用・居住用など）を一次情報で確認し、必要証明を準備。
- 内訳書【土地・建物用】と第三表を作成（作成コーナー推奨）。
- 添付書類を確認（不動産番号の記載で登記の添付省略できる場合あり）。
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6. まとめと次のステップ
短答：所有期間の判定→特例の適用可否→必要書類の準備の3ステップで迷いなく進めましょう。
6-1 要点3つ
①税率は長期20.315%／短期39.63%（復興税含む）。②使える特例（低未利用地100万円、収用5,000万円、居住用3,000万円など）を確認。③申告は第三表＋内訳書、e-Taxが効率的。
6-2 今日からできるチェックリスト
- 登記簿・契約書・領収書を一式集める（取得費・譲渡費用の裏付け）。
- 所有期間を1月1日基準で判定（相続は期間引継ぎ）。
- 該当しそうな特例を一次情報で確認：No.1440（一覧）／低未利用地／居住用3,000万円。
6-3 相談先
税務の一般相談は国税庁、書類作成はe-Taxヘルプ、現地の相場感や実務（測量・境界・解体・活用提案）は地域の不動産会社が得意です。千葉・房総の実務は地域密着の当社にお任せください。
「土地を売ると税金はいくら？どの控除が使える？」——初めての土地 売却では多くの方がここで足が止まります。実は、所有期間の判定と特例の当てはめを整理すれば、負担を大きく抑えられる可能性があります。千葉・房総での実務なら、地域密着の住まいの発見館が、境界・測量・造成・分筆・解体・活用までワンストップで伴走。相続土地の整理や土地 売却 税金 控除の適用可否を一次情報に沿って丁寧に確認し、売却益の最大化とスムーズな申告を目指します。売るだけでなく、空き地の活用や等価交換など代替案もご提案可能。地場ネットワークと施工力を活かし、時間とコストのムダを減らします。まずは状況をお聞かせください。土地 売却益 税金の不安を“見える化”します。詳しくは お問い合わせフォーム よりご相談ください。
FAQ（よくある質問）
Q1. 長期と短期で税率がどれくらい違いますか？
A1. 結論は長期20.315%／短期39.63%（住民税含む・復興税込み）です。根拠は国税庁の長期・短期の税額解説：No.3208／No.3211と、復興税：No.2507です。
Q2. 取得費の領収書がありません。どうすれば？
A2. 取得費が分からない場合は「概算取得費」として売却額の5%を取得費にできます（ただし個別の登記費用等を上乗せできない点に注意）：国税庁No.3258。
Q3. 低未利用地の100万円控除はいつまで？条件は？
A3. 期間は令和7年12月31日まで。都市計画区域内の一定の低未利用地を500万円以下（要件で800万円以下）で売却、長期譲渡などの条件があります：国税庁No.3226。
Q4. 契約書の印紙税は節約できますか？
A4. 紙の売買契約書には印紙税がかかりますが、令和9年3月31日まで軽減措置があります：国税庁Q&A。電子契約など電磁的記録は印紙税の課税対象外です：国税庁Q&A。
Q5. 申告はどの書類が必要ですか？
A5. 「確定申告書（分離課税用・第三表）」と「譲渡所得の内訳書【土地・建物用】」が基本。特例適用時は添付書類が必要で、一部は不動産番号等の記載により添付省略が可能です：添付書類一覧／省略の案内。
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