中古住宅は、「新築よりお得に家が買える」「海の近くや自然豊かな場所に住み替えたい」「テレワークやペットとの暮らしに合わせて自分流にリフォームしたい」といった希望を叶えやすい選択肢です。一方で、築年数や見えない部分の劣化、ローンや税制の条件など、確認すべきポイントも多くあります。国土交通省も中古住宅・リフォーム市場の活性化を重要な政策として位置づけており、インスペクション（建物状況調査）や瑕疵保険など、安心して中古住宅を選ぶための仕組みが整えられてきました。

本記事では、千葉県山武市・東金市周辺（九十九里エリア）での住まい探しを得意とする「住まいの発見館」が、中古住宅の基礎知識から予算の考え方、リフォームの費用感、ローンや税制優遇、中古住宅ならではの注意点までをやさしい言葉で整理しました。最後に、当社がご提案している「海から徒歩10分以内の立地」や「ドッグラン付き平屋」「サーファーズハウス」といった暮らし方の事例もご紹介しますので、移住・セカンドライフや住み替えをお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

1. 中古住宅は新築とどう違う？購入前に知っておきたい基本

まず押さえておきたいのは、「中古住宅＝古くて不安」というイメージが変わりつつあることです。国土交通省は、中古住宅の品質を見える化するためのインスペクション（建物状況調査）や瑕疵保険の整備を進めており、中古住宅でも長く安心して住めるストック住宅を増やす方向に政策を転換しています。 中古住宅は、土地と建物がすでにある状態で購入するため、周辺環境や日当たり、海までの距離などを現地で確認しやすい点も大きなメリットです。一方で、見た目はきれいでも、給排水管や構造部の劣化、断熱性能の不足など、内側の状態は図面だけでは分からないこともあります。

九十九里エリアのように海に近い地域では、潮風によるサビや腐食、台風時の雨仕舞いなど、立地特有のチェックポイントも加わります。中古住宅 購入を検討する際は、「価格が手ごろだから」という理由だけで決めるのではなく、「建物の状態を専門家と一緒にチェックし、必要なリフォーム費用を見込んだうえで総額を比較する」という姿勢が重要です。

1-1. 新築と中古住宅の主な違い（価格・入居時期・自由度）

新築と中古住宅の一番大きな違いは、やはり価格です。同じエリア・同じような広さでも、新築より中古住宅のほうが2～3割程度安くなるケースが多く、その分をリフォームや家具家電に回せます。また中古住宅は、完成済みの建物を購入するため、契約から引き渡しまでの期間が比較的短く、早ければ1～3か月程度で入居できる場合もあります。注文住宅のように間取りをゼロから自由設計することはできませんが、「一部リフォームで自分らしくアレンジする」という選択肢をとることで、コストと自由度のバランスを取りやすいのが特徴です。

1-2. 中古住宅ならではのメリット：立地と周辺環境が「現物」で確認できる

中古住宅のメリットとして意外と大きいのが、「周辺環境が既に出来上がっている」という点です。新興分譲地と違い、近隣の生活道路やお店、学校、海までのルートなどが実際に使われている状態で確認できます。九十九里エリアの場合、「本当に海まで徒歩10分で行けるのか」「サーフボードを持って歩きやすいか」「ペットの散歩コースはどうか」といった暮らしのイメージを、現地に立って具体的にチェックしやすいのが魅力です。一方で、道路付けや隣地との距離、日当たり、塩害の影響などは、実際にその場に立ってみないと分からないことも多いため、時間帯や天候を変えて複数回見学するのがおすすめです。

1-3. デメリットとリスク：劣化・耐震性・見えない部分への目配り

中古住宅のデメリットとしては、築年数に応じた劣化や性能の差が挙げられます。特に1981年以前の「旧耐震基準」で建てられた木造住宅は、耐震性の面で注意が必要です。また、雨漏りやシロアリ被害、給排水管の腐食、断熱性能の不足などは、ぱっと見では分かりづらく、購入後に想定外の修繕費がかかるリスクがあります。こうしたリスクを減らすには、ホームインスペクションや瑕疵保険の利用、過去の修繕履歴・図面の確認など、「見えない情報」をきちんと集めることが大切です。国土交通省も、中古住宅の品質を評価し、適正な価格や金融評価につなげる仕組みづくりを進めていますので、制度をうまく活用していきましょう

表① 新築と中古住宅の主な違い（イメージ）

※金額や期間はあくまで一般的な目安です。エリアや条件により大きく異なります。判断の際は、個別物件ごとに見積もり・スケジュールを確認してください。

中古住宅の基本を押さえたうえで、「自分たちの優先順位は価格か、立地か、間取りの自由度か」を整理していくと、選ぶべき物件の方向性が見えやすくなります。

参考：中古住宅・リフォーム政策の概要は、国土交通省「中古住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組み」で確認できます。国土交通省 中古住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組み

2. 中古住宅の予算と相場感は？千葉県・九十九里エリアの目安

中古住宅 購入で最初に悩むのが「どのくらいの予算を組めばよいか」という点です。本体価格だけでなく、リフォーム費用や諸費用（登記費用・仲介手数料・ローン事務手数料など）も含めて考える必要があります。公益財団法人不動産流通推進センターでは、レインズ（指定流通機構）に登録された既存住宅の成約データを公表しており、エリアごとの価格水準の傾向をつかむのに役立ちます。

2-1. 中古住宅の総予算イメージ：「本体＋リフォーム＋諸費用」

中古住宅の総予算を考えるときは、「本体価格＋リフォーム費用＋諸費用」の3つを合計した金額が、家計的に無理のない範囲に収まるかどうかが重要です。たとえば、本体価格2,000万円の中古住宅に300万円程度のリフォームを行い、諸費用が150万円前後かかるとすると、総額は2,450万円程度になります。数字だけ見ると大きな額に感じますが、同条件の新築戸建てでは3,000万円超になるケースも珍しくありません。こうした総額比較を行うことで、「中古＋リフォーム」のコスパの良さを具体的にイメージしやすくなります。

2-2. 千葉県・九十九里エリアの中古住宅の特徴と相場感

千葉県の既存住宅成約データを見ると、都心アクセスが良いエリアほど価格が高く、海沿い・郊外エリアは比較的手ごろな傾向があります。九十九里エリア（山武市・東金市周辺）では、「海からの距離」「築年数」「敷地の広さ」によって価格帯が分かれることが多く、海に近いロケーションでも、築年数が経っている物件やリフォーム前提の物件は、都心近郊の新築より総額で数百万円以上安く抑えられる可能性があります。一方で、土地が広い分、外構や庭の手入れにかかるコストも含めて検討しておくと、長期的なランニングコストのイメージがしやすくなります。

2-3. 予算決めのポイント：月々の返済額から逆算する

予算を決める際は、「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」から逆算するのがおすすめです。一般的には、住宅ローンの返済額は手取り収入の25％前後までに抑えると、家計のバランスが取りやすいとされています。たとえば、手取り月収30万円のご家庭なら、月々の返済額の目安は7万～8万円程度がひとつの基準です。そこから金利・返済期間をもとに借入可能額を計算し、「中古住宅本体にいくら」「リフォームにいくら」という配分を決めていくと、現実的な物件選びがしやすくなります。具体的な資金計画は、金融機関や専門家にシミュレーションを依頼しながら進めると安心です。

表② 中古住宅の総予算イメージ（例）

※上記はあくまで一例です。金融機関や物件条件により大きく変わります。九十九里エリアの実際の価格は個別査定・相場情報をもとにご確認ください。

参考：エリア別の既存住宅成約データは、公益財団法人不動産流通推進センター「不動産市況データ」で公開されています。不動産市況データ｜不動産流通推進センター

3. 中古住宅リフォームで理想の暮らしに近づける方法

中古住宅の魅力を最大限に活かすには、「リフォームでどこまで手を入れるか」を早めにイメージすることが大切です。国土交通省は「長期優良住宅化リフォーム」など、既存住宅の性能向上を目的とした支援制度も整備しており、単なる見た目のリフォームではなく、耐震性・省エネ性などを高める改修に目を向けることが推奨されています。

3-1. リフォームの優先順位を決める：安全性→快適性→デザイン

リフォームを計画する際は、「安全性」「快適性」「デザイン性」の順に優先順位を決めると、予算配分がスムーズになります。まずは耐震性や雨漏り、構造に関わる部分の補修を最優先し、次に断熱・窓まわり・水まわり設備など、暮らしの快適さに直結する部分を検討します。そのうえで、床や壁紙、照明計画といったデザイン面を整えていくイメージです。九十九里エリアでは、海風への対策としてサビに強い素材を選んだり、塩害に配慮した外部仕上げを採用したりすることで、長期的なメンテナンスコストを抑える工夫も大切になります。

3-2. 平屋リフォームやサーファーズハウスなど、暮らし方別の例

住まいの発見館では、「ドッグラン付きの平屋」「サーフボードを収納できる外部シャワー・ボードロッカー付きのサーファーズハウス」など、九十九里エリアならではの暮らし方に合わせた中古住宅 リフォームのご相談を多くいただきます。たとえば、既存の2階建てをバリアフリーを重視した平屋風の暮らしに近づけるために、1階を中心とした生活動線に改修し、ペットが走り回れる庭をドッグランに整備するといった計画です。この場合、外構工事やウッドデッキまで含めると数百万円規模の費用になりますが、新築で同じ条件の家を建てるより総額を抑えられるケースも少なくありません。

3-3. 補助金や支援制度を上手に活用する

リフォーム費用を抑えるには、国や自治体の補助金・支援制度を活用できるかどうかも重要です。千葉県のサイトでは、市町村が行う住宅リフォームの補助制度や【フラット35】地域連携型など、住宅取得とあわせて金利優遇や補助金が受けられる制度が紹介されています。条件に合えば、工事費の10～20％程度が補助対象となる場合もあり、特に耐震改修や省エネリフォームは優遇されやすい傾向です。制度ごとに期間や対象工事が異なるため、計画段階で最新情報を確認し、申請のタイミングを逃さないようにしておきましょう。

リフォームまで含めた計画を、購入前の段階で建築士や施工会社と一緒に検討しておくと、「買ってから予算オーバーだった」という失敗を避けやすくなります。

参考：リフォームや住宅取得に関する市町村の支援制度は、千葉県の住宅政策ページから検索できます。市町村が行う住宅に係る各種支援制度について｜千葉県

4. 中古住宅ローンと税制優遇の基礎知識

中古住宅を購入する際、多くの方が利用するのが住宅ローンです。長期固定金利の【フラット35】は中古住宅にも利用でき、住宅金融支援機構が定める技術基準（耐震性など）を満たした住宅が対象となります。 一方で、民間銀行の変動金利・固定期間選択型ローンは、金利が低い代わりに将来の金利上昇リスクを考慮する必要があります。中古住宅 ローンを検討するときは、それぞれの特徴を理解したうえで、自分たちのライフプランに合った商品を選ぶことが大切です。

4-1. 【フラット35】で中古住宅を買う場合のポイント

【フラット35】は、最長35年まで金利が固定される住宅ローンで、中古住宅も対象です。ただし利用にあたっては、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが条件となり、検査機関による適合証明書の取得が必要です。耐震性や劣化状況が一定以上の基準を満たしていれば、【フラット35】Sといった金利優遇タイプが利用できる場合もあり、返済総額を抑えやすくなります。一方、基準を満たさない場合は、事前に補強工事が必要になったり、別のローン商品を選択することになったりするため、物件選びの段階で「フラット35を使えるのか」を確認しておくと安心です。

4-2. 銀行ローンとの違いと、総支払額での比較

民間銀行の住宅ローンは、変動金利や固定期間選択型など選択肢が多く、金利も【フラット35】に比べて0.数％程度低いことが多い一方、将来の金利動向によって総支払額が変動するリスクがあります。たとえば、同じ2,500万円を35年借りる場合、金利差が0.5％でも、総支払額では数十万円～100万円以上の違いになることもあります。表面の金利だけでなく、保証料や団体信用生命保険の内容、繰上返済のしやすさなども含めて比較し、「毎月いくらなら安心して払えるか」「金利が上がった場合も耐えられるか」をイメージしながら商品を選びましょう。

4-3. 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の条件（中古住宅）

住宅ローン控除は、中古住宅を取得した場合でも一定の条件を満たせば適用を受けることができます。国税庁の情報によると、中古住宅の取得から6か月以内に入居し、取得した年の12月31日まで継続して居住していること、床面積が50㎡以上で、その2分の1以上が自己の居住用であること、合計所得金額が3,000万円以下であることなどが主な条件とされています。 また、耐震基準を満たしていることなど、中古住宅特有の要件もありますので、具体的な適用条件や控除額は、最新の税制情報を必ず確認しましょう。

表③ 中古住宅購入時の主なローン比較イメージ

※実際の金利や条件は金融機関や時期によって異なります。ローン選びは必ず最新の商品内容をご確認ください。

参考：中古住宅の技術基準やローン利用条件は、住宅金融支援機構「中古住宅の技術基準の概要」や国税庁「住宅ローン控除（中古住宅）」で確認できます。
中古住宅の技術基準の概要｜【フラット35】
No.1214 中古住宅を取得した場合の住宅ローン控除｜国税庁

5. 中古住宅購入の注意点とチェックリスト

中古住宅は一つひとつ状態が異なるため、チェックポイントを整理して見ることが失敗を防ぐカギになります。国土交通省は、既存住宅インスペクション・瑕疵保険・建物評価の改善指針などを通じて、中古住宅の品質を客観的に評価しやすくする取り組みを進めていますが、それでも「どこまで確認すべきか」が分かりにくいという声は少なくありません。 ここでは、現地見学時に注目したいポイントと、専門家に依頼したほうがよい調査の例を整理します。

5-1. 建物の状態チェック：雨漏り・基礎・床の傾きなど

まず確認したいのは、建物そのものの状態です。室内では、天井やサッシまわりに雨染みがないか、床がきしんだり大きく傾いていないか、壁のひび割れが極端に大きくないかといった点をチェックします。外回りでは、屋根や外壁の傷み、基礎のひび割れ、シロアリ被害の痕跡などがないかを見ていきます。素人では判断が難しい部分も多いため、「気になる箇所があれば写真を撮っておき、後で専門家に見てもらう」という姿勢が大切です。特に海に近いエリアでは、金属部分のサビや塩害の影響も確認しておきたいポイントになります。

5-2. 法的なチェック：建ぺい率・容積率・再建築の可否

中古住宅 注意点として見落とされがちなのが、建物の法的な位置付けです。建ぺい率・容積率のオーバーや、接道条件を満たしていない「再建築不可物件」などは、将来の建て替えや増改築に制限が出る場合があります。価格が安い物件ほど、こうした法的な制約を抱えているケースもあるため、「なぜこの価格なのか」を冷静に確認しましょう。登記簿・公図・建築確認済証などの書類を不動産会社に確認し、必要に応じて行政窓口で用途地域や都市計画の情報もチェックしておくと安心です。

5-3. 周辺環境と暮らしやすさ：時間帯・季節を変えて見る

住んでからの満足度を左右するのは、建物の状態だけでなく周辺環境です。通勤・通学ルートや買い物環境、医療機関、海までの距離や避難経路など、日々の暮らしや災害時のことも含めてチェックしておきましょう。特に九十九里エリアでは、夏場の観光シーズンと冬場の静かな時期で町の雰囲気が大きく変わることもあるため、可能であれば複数の季節や時間帯に足を運んでみると、よりリアルなイメージがつかめます。ペットと暮らす場合は、近隣の散歩コースや動物病院の有無も忘れずに確認しておきたいポイントです。

表④ 中古住宅現地見学のチェックリスト（例）

※上記は一例です。実際には、ライフスタイルや家族構成に応じてチェック項目をカスタマイズしていくことをおすすめします。

参考：インスペクションや瑕疵保険など、中古住宅の安全性確保に関する制度は、国土交通省の中古住宅関連ページで紹介されています。中古住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組み｜国土交通省

6. 住まいの発見館で中古住宅を探すメリットと進め方

ここまで、中古住宅の基本から予算、リフォーム、ローン、注意点までを見てきました。最後に、九十九里エリアで実際に中古住宅を探すときの進め方と、住まいの発見館をご利用いただくメリットをお伝えします。当社は、不動産仲介だけでなく注文住宅・リフォームも手がけているため、「中古住宅＋リフォーム」という組み合わせに強みがあり、総予算や工事の流れを含めて一括でご相談いただけます。

6-1. 相談から入居までの大まかな流れ

中古住宅探しをスムーズに進めるには、最初に「予算」「希望エリア」「譲れない条件」を整理しておくことが大切です。住まいの発見館では、初回相談でライフプランや家族構成、テレワーク・趣味・ペットとの暮らし方などをヒアリングし、物件探しとリフォーム計画を同時並行で進めていきます。物件候補が見つかったら、現地見学とあわせてリフォームの概算見積もりを作成し、「購入＋リフォーム＋諸費用」を合計した総予算を確認。ローンの事前審査や自治体の補助金申請のタイミングも整理しながら、契約から引き渡し、リフォーム、引越しまでを一気通貫でサポートします。

6-2. 九十九里エリアならではの提案：海チカ・平屋・ペット共生

九十九里エリアの中古住宅の魅力は、何といっても「海に近い暮らし」が現実的な予算で叶えやすいことです。住まいの発見館では、海から徒歩10分圏内の物件提案や、サーファーの方に向けたサーフボード収納・外シャワー付きのプラン、愛犬と暮らす方向けのドッグラン付き平屋など、ライフスタイルに合わせたリフォーム提案を行っています。「週末だけ九十九里で過ごしたい」「テレワークを活かして平日は都内・週末は海辺」という二拠点生活のご相談も増えており、中古住宅 購入＋リフォームで、予算と暮らし方のバランスをとりやすいのが特徴です。

6-3. 中古住宅か新築かで迷ったときの相談先として

「中古住宅にするか、新築にするか」で迷う方も多いですが、実際にはどちらが正解ということはなく、「ご家族にとって何を優先したいか」で答えが変わります。住まいの発見館では、新築戸建て・中古住宅・リフォーム・土地探しのすべてを扱っているため、「それぞれのケースで総額はいくらくらいになるのか」「入居までの期間はどのくらい違うのか」といった点を数字ベースで比較しながらご説明できます。「とりあえず話だけ聞いてみたい」という段階でも構いませんので、まずはお気軽にご相談ください。

住まい探しやリフォームのご相談は、公式サイトから受け付けています。住まいの発見館 公式サイト／お問い合わせフォーム

中古住宅で九十九里の暮らしを楽しむために（まとめとご案内）

中古住宅は、新築よりも予算を抑えながら、自分たちのライフスタイルに合った住まいをつくりやすい選択肢です。一方で、建物の状態や法的な制限、ローンや税制の条件など、気をつけるべきポイントも多く、ネット情報だけで判断するのは難しい部分もあります。だからこそ、「中古住宅の現物」と「リフォームの可能性」「資金計画」をトータルで見ながら、一緒に考えてくれるパートナーの存在が大切になります。

住まいの発見館は、千葉県山武市・東金市を中心に、九十九里エリアでの新築・中古住宅・リフォーム・土地探しを長年お手伝いしてきました。海の近くでサーフィンや釣りを楽しむ暮らし、愛犬と広い庭で過ごす暮らし、テレワークを活かした二拠点生活など、お客さま一組ひと組の「やりたい暮らし」に寄り添いながら、物件探しからプラン提案、資金計画、アフターサポートまでを行っています。「こんな暮らし、できますか？」というざっくりとしたイメージからで構いませんので、ぜひ一度ご相談ください。

詳しいメニューと料金は 住まいの発見館・公式料金ページ をご確認ください。

よくある質問（FAQ）

Q1. 中古住宅と新築、どちらが本当にお得ですか？

A. 「どちらが必ずお得」というより、「ご家族の優先順位によって変わる」が正直なところです。一般的には、中古住宅は本体価格を2～3割程度抑えやすい一方、リフォーム費用やメンテナンスコストがかかります。新築は初期費用が高めですが、最新の耐震・省エネ基準を満たしている場合が多く、当面の修繕費は少なめです。住まいの発見館では、どちらのケースでも「総額でいくらぐらいかかるか」をシミュレーションし、数字で比較しながらご検討いただけます。

Q2. 中古住宅のリフォーム費用は、どのくらい見ておけば安心ですか？

A. 築年数や建物の状態、どこまで手を入れるかによって大きく変わりますが、キッチン・浴室・トイレなど水まわりと内装リフォームが中心なら100万～300万円前後、耐震補強や断熱改修まで含めると300万～800万円程度になるケースもあります。購入前に建物の状態を確認し、「最低限必要な工事」と「やりたい工事」を分けて見積もることで、優先順位をつけながら予算内に収めていくことができます。

Q3. 中古住宅でも住宅ローン控除は使えますか？

A. はい、中古住宅でも条件を満たせば住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を利用できます。主な条件として、床面積が50㎡以上であること、取得から6か月以内に居住の用に供し、その年の12月31日まで住み続けていること、合計所得金額が3,000万円以下であることなどが挙げられます。耐震基準に関する要件もあるため、具体的な適用可否や控除額は、最新の税制を税務署や専門家に確認することをおすすめします。

Q4. 海の近くの中古住宅は、やめておいた方がいいですか？

A. 一概に「やめた方がいい」ということはありませんが、塩害や風雨の影響を受けやすい分、外壁・屋根・金属部分のメンテナンスに気を配る必要があります。海チカ物件は、ロケーションの魅力が大きい一方で、「どのくらいのペースでどんなメンテナンスが必要か」を事前に把握しておくことが大切です。住まいの発見館では、九十九里エリアでの実績をもとに、海に近い立地ならではの注意点やメンテナンス計画も含めてご説明しています。