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年収400万円で住宅ローンを考えるとき、検索でよく出てくるのが「借入可能額の目安」です。ただ、借入可能額は“審査で通る可能性がある上限”であり、“生活がラクに続く金額”とは別です。住宅ローンは最長で数十年付き合う支払いなので、家計の余裕が削られると、教育費・車・医療・趣味などが一気に苦しくなります。

この記事では、年収400万円の方が判断に使いやすいように、返済比率（返済負担率）、金利、返済期間、頭金・諸費用、そして共働きの収入合算・ペアローンまで、順番に整理します。数字は「判断に必要なもの」に絞り、試算例は“前提つきの目安”として示します。

なお、年収は一般に「額面（総支給）」で語られることが多く、手取りとは異なります。また、審査や条件は金融機関・商品・個別事情で変わります。最終判断は、事前審査や見積りで必ず確認してください。

1. 年収400万円で住宅ローンはいくら借りられる？借入額目安と返済比率

1-1. 「返済負担率」で“上限”と“安全ライン”を分けて考える

返済負担率は「年間返済額 ÷ 年収」です。ここで大事なのは、住宅ローンだけでなく車や教育ローン、分割払いなども足した“全体の返済”で見る点です。年収400万円だと、上限の目安として35%が示されることがありますが、これは「ここまでなら生活が余裕」という意味ではありません。

現実の生活では、家計を守る安全ラインを20〜25%あたりから作ると、急な出費があっても立て直しやすいです。まずは“毎月の上限”を決め、その範囲で物件価格や土地条件を調整するほうが失敗しにくくなります。

1-2. 年収400万円の「年間返済上限」を月に直す

例として年収400万円で35%を当てはめると、年間返済の上限目安は140万円です。月に直すと約11.6万円（140万円÷12）になります。ここに他の借入れ（車・カードの分割など）がある場合、その分だけ住宅ローンの余地が減ります。

ただ、上限いっぱいの月返済は家計が硬直しがちです。例えば25%にすると年間返済は100万円、月は約8.3万円になります。生活費・貯蓄・将来の教育費まで含めて、どのラインが現実的かを先に決めましょう。

1-3. 月返済から「借入額目安」を逆算する（試算例）

借入額は金利と返済期間で大きく変わります。ここでは“元利均等・ボーナスなし”の単純な試算例として、返済期間を35年、金利を年1%・2%・3%で比べます。実際の審査では、審査に用いる金利や条件が異なる場合があります。

月返済が約8.3万円（25%）なら、年2%・35年で借入額はおおむね約2,500万円。月返済が約11.6万円（35%）なら、年2%・35年でおおむね約3,500万円が一つの目安になります。ここに固定資産税や修繕費も加わるので、余裕を残す設計が大切です。

※年収400万円、他の借入れがない場合の単純化した目安です。比較のための数値であり、実際の可否・条件は金融機関や家計状況で変わります。参照日：2025-12-21。

「借りられる額」を最大化するより、「返しても生活が楽しい額」を決めるほうが、購入後の満足度は高くなります。年収400万円は、教育費や車の買い替えが重なると家計が揺れやすい年収帯でもあります。まずは返済比率を起点に、次に金利と期間で借入額目安を固めましょう。

出典：フラット35 よくある質問「年収による借入額などの制限」（参照日：2025-12-21）

2. 審査で見られるのは年収だけ？審査基準と準備のコツ

2-1. 年収以外に見られやすいポイントを整理する

審査では「返せるか」を多面的に見ます。代表的なのは返済負担率、職種・勤務先・雇用形態、勤続状況、年齢、そして過去の支払いの履歴（延滞など）です。年収が同じでも、毎月の固定費が多い人や、他の借入れが多い人は不利になりやすいです。

2-2. 「返済負担率」が重視される理由と対策

金融機関側の調査でも、重視度が増している審査項目として「返済負担率」が挙げられています。対策はシンプルで、(1)車やカード分割を減らす、(2)使っていないカードローン枠を整理する、(3)家計の固定費を落として“余裕”を見せる、の3点が効きやすいです。

2-3. 事前に用意すると審査が進みやすいもの

審査は書類の正確さで速度が変わります。調査では正式審査の所要日数が平均3.7営業日という結果もありますが、これは“平均”です。本人確認書類、収入確認、他の借入れ明細、物件資料などがそろっているほど、確認の往復が減って短縮しやすいです。

年収400万円での審査は「いけるか・無理か」より、「どの返済設計なら通りやすく、暮らしも守れるか」が焦点になります。借入額を少し落としてでも返済比率を整えると、結果的に選べる物件が広がることもあります。

もう一つのコツは、購入スケジュールを急ぎすぎないことです。物件探しと並行して、家計の見直しや他ローンの整理を進めると、審査上の見え方が変わります。短期で一気に完璧を狙うより、3か月単位で整えるほうが現実的です。

出典：住宅金融支援機構「2024年度 住宅ローン貸出動向調査結果」（審査項目・審査期間等）（参照日：2025-12-21）

3. 金利タイプと返済期間で総支払はどう変わる？返済計画の作り方

3-1. 金利タイプは「安さ」より「耐えられるか」で選ぶ

金利タイプは大きく、変動型・固定期間選択型・全期間固定型に分かれます。金利が低いと月返済は軽く見えますが、長い返済期間では金利の変化が家計に響きます。年収400万円なら、金利が上がったときに“家計が耐えられるか”まで含めて選ぶのが現実的です。

3-2. 返済期間は長いほど月は楽、総額は増えやすい

返済期間を長くすると月返済は下がり、短くすると月返済は上がります。つまり、同じ年収でも“買える家”の見え方が変わります。一方で、期間が長いほど利息を払う期間も伸び、総支払は増えやすいです。まずは月返済の上限を固定し、期間を調整して「無理なく、でも長すぎない」落としどころを探しましょう。

3-3. 実態データから“現実のレンジ”をつかむ

利用実態調査では、金利タイプは変動型79.0%が多く、返済期間は30年超〜35年以内が45.8%が最多という結果が出ています。また、返済負担率は15%超〜20%以内が24.3%で最多とされています。多くの人が“上限”より低い比率で組んでいる点は、計画づくりの参考になります。

※一般的な特徴の整理です。実際の料金（総支払）は金利水準・借入額・期間・手数料で変わります。参照日：2025-12-21。

年収400万円では「月返済が少し増えるだけ」で貯蓄のスピードが落ちやすいです。だからこそ、金利上昇や修繕費の増加を想定して、月返済に“余白”を残す設計が効きます。迷ったら、まず返済比率20〜25%で試算し、そこから選択肢を広げましょう。

出典：住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（2025年4月調査）」（参照日：2025-12-21）

4. 頭金と諸費用はいくら必要？購入時の現金を見落とさない

4-1. 「物件価格＝必要なお金」ではない

住宅の購入は、建物や土地の価格のほかに、登記、保険、各種申請、仲介、契約に関する費用がかかります。年収400万円の方は、ここを見落として借入額を上げすぎると、引渡し前後で現金が足りなくなるリスクが出ます。最初から「購入時に必要な現金枠」を別に確保しておきましょう。

4-2. 借入対象になり得る諸費用もある（条件つき）

諸費用の中には、条件を満たすと借入対象にできるものがあります。例えば、外構、設計・工事監理、地盤調査・改良、解体、各種検査・評価、印紙代、火災保険料、登記費用、つなぎローン関連費用などです。ただし「確認書類に記載があること」など要件があるため、見積り段階で扱いを必ず確認してください。

4-3. 現金が必要になりやすい費用を先に押さえる

一方で、支払いのタイミングが早い費用や、借入対象にならない（または対象にしにくい）費用もあります。引越し費用、家具家電の買い替え、当面の生活予備費などが典型です。ローンに寄せすぎると毎月の返済が重くなるので、「現金で払う枠」と「ローンに含める枠」を分けると判断しやすくなります。

※金額は“概算例”です。物件・地域・契約条件で大きく変わります。料金は必ず見積りで確認してください。参照日：2025-12-21。

年収400万円の資金計画でよくある落とし穴は、「頭金を貯めること」だけに集中し、諸費用・引越し・当面の生活費を置き去りにすることです。住宅購入は“イベント費用”が重なるので、現金をゼロにしない設計が大切です。

迷ったら、まずは「ローンに含めるもの」「現金で払うもの」を仕分けし、現金側に余裕を持たせてから借入額を決めてください。月返済を削ってでも現金余力を残したほうが、入居後の安心につながります。

出典：フラット35 よくある質問「借入対象となる諸費用」（参照日：2025-12-21）

5. 共働きの選択肢：収入合算・ペアローンの比較と注意点

5-1. 収入合算は「合算できる人・条件」が決まっている

収入合算は、申込本人と一定の関係にある人（親・子・配偶者など）の収入を合算して申し込む方法です。制度上の要件として、合算する人は申込時70歳未満などの条件が示されており、原則として1名だけ合算できます。商品や金融機関で運用が異なる場合もあるため、早めに確認しましょう。

5-2. 合算額が大きいと「借入期間の上限」に影響する場合がある

収入合算は「合算者の年収の全額まで」合算できると示される一方、合算額が合算者年収の50%を超える場合、返済期間が短くなるケースがあります。年収400万円の人が合算を前提に借入額を増やすと、期間が縮んで月返済が上がることもあるため、試算は“期間まで含めて”行いましょう。

5-3. ペアローンは枠が増えやすいが、負担も二人分になる

ペアローンは、夫婦などがそれぞれローンを組む形で、借入枠を増やしやすい一方、手数料や手続きが二人分になりやすく、将来の働き方の変化にも影響を受けます。育休・転職・病気などで片方の収入が下がったときでも、返済が回るかを必ず確認しましょう。

※制度・商品で扱いは異なります。比較は「枠」だけでなく、将来の働き方と家計耐久力まで含めて行いましょう。参照日：2025-12-21。

年収400万円の単独だと物件条件が狭いと感じるとき、共働きの仕組みは強い味方になります。ただし、借入枠が増えるほど“返済総額”と“家計リスク”も増えます。将来の働き方（育児・介護・転職）を一度書き出し、最悪ケースでも返せる線に置くと安心です。

出典：フラット35「収入合算」（要件・合算額・借入期間の上限）（参照日：2025-12-21）

6. 千葉・九十九里エリアで無理のない家づくり：住まいの発見館の活用法

6-1. まず「月返済」と「現金枠」を固定してから探す

土地を見始めると、気持ちが上がって予算が伸びやすいです。そこで先に、返済比率20〜25%を起点に「毎月ここまで」と決め、さらに諸費用・引越し・生活予備費の“現金枠”を確保します。この二つが決まると、土地・建物の優先順位がブレにくくなります。

6-2. 海近・平屋・ドッグランなど「暮らしの条件」を言語化する

九十九里エリアでは「海が近い」「庭が広い」「平屋がいい」「ペットと暮らしたい」など、暮らしの条件がはっきりしているほど、土地選びと建物設計がスムーズになります。条件が曖昧だと、土地の制約で後から追加工事が増え、料金が膨らむ原因にもなります。

6-3. 地域密着のサポートで「見えないコスト」を減らす

住まいの発見館は、千葉県山武市・東金市周辺（九十九里エリア含む）で、土地探しサポートから新築戸建て、リフォーム、賃貸仲介まで扱う地域密着の会社です。海近の立地提案や平屋・ドッグラン付きの実績など、暮らし方の提案を含めて総予算とスケジュールを整理しやすいのが特徴です。

「今の年収で大丈夫か不安」というときほど、先に“返済設計”を固めてから家づくりに入ると安心です。土地・建物・諸費用を同じテーブルに乗せて比較し、無理のない範囲に収めることが、家を買った後の満足につながります。

また、九十九里エリアはライフスタイルの自由度が高い一方、家のメンテナンスや災害への備えなど、都市部とは違う検討点も出ます。地域事情を踏まえた提案を受けながら、月返済と現金枠を守れる範囲でプランを固めていきましょう。

出典：住まいの発見館ブログ（東金・山武・九十九里での家づくり提案）（参照日：2025-12-21）